نویسنده : علی فتحی وکیل پایه یک دادگستری

از احمدناصر احدکاشانی

یکی از مباحثی که در محاکم قضائی ازسوی کشاورزان درمقابل مالکین املاک زراعی مطرح میگردد موضوع حق ریشه است. با مطالعه کتاب "زاررع ومالک "و اظهارات کارشناسان علاقه مند به این مبحث مشخص میشود که درعرف وقوانین حاکم حق ریشه به نحوی پذیرفته شده است منتها تعیین مقدار آن را موکول به توافق بین زارع ومالک نموده اند ودرصورت عدم توافق دادگاهها ومحاکم داوری تعیین آن را به کارشناس یا خبره واگذار مینمایند تا با توجه به عواملی چند که درتعیین حق ریشه موثر است ارزیابی صورت گیرد.مقدار حداقل وحداکثر نسبت به بهای کل ملک ممکن است درشرایط مختلف کشور فرق داشته باشد مثل حق کارافه که درمازندران گاهی اوقات چندین برابر بهای اصلی ملک است وهمچنین حق ریشه که کارشناسان محترم آنرا تا۵۰ درصد بهای ملک نیز ذکرنموده اند. علیهذا با توجه به شرایط محلی حاکم در منطقه ما حداقل یک بیستم وحداکثر یک سوم مد نظرکارشناسان زبده وخبره قرارمیگرفته که دراین رابطه از نظرات آنان نیز استفاده گردید. ازمسائل مهمی که قابل ذکر است این موضوع است که مازمین را براساس زمین کشاورزی درنظر گرفته وحق ریشه را محاسبه می نمائیم . حال اگر یک زمین کشاورزی که روزگاری قیمت آن متری ۱۰ ریال بوده است ولی امروزه براثر اقدامات عمرانی اطراف آن ومثلاْ مسکونی شدن منطقه به قیمتهای مسکونی (مثلاْ متری ۵۰۰۰۰۰۰ ریال) ارزش افزوده پیدا نموده است دیگر کارشناس ملزم نیست که به تناسب زمینهای کشاورزی حق ریشه را هم متناسب با قیمت بالا ببرد .لذا درفرمول ابداعی ذیل الذکر سه نوع قیمت (۱- به ازاءهرمترزیر۱۰۰۰۰ تومان(کشاورزی صرف) ۲- به ازاء هرمتر ۱۰هزار تا۴۰ هزار تومان(کشاورزی درحال تبدیل) ۳- به ازاء هر متر ۴۰۰۰۰تومان به بالا(اراضی خارج شده ازکاربری کشاورزی))درنظر گرفته شده وضریب فرمول به این نسبتها نوسان داده شده است. ازمباحثی که درمطالعات خود متوجه شدم این بود که کارشناسان محترم به حق فرموده بودند که حق ریشه فرمول پذیر نمی باشد. علیرغم این واقعیت دراین مبحث سعی شده است تا با توجه به عوامل دخیل درصورت مسئله ، به نحوی فرمولی برای این امر بیان گردد. از همکاران وکارشناسان ومتخصصین وحقوق دانان محترم تقاضا دارم فرمول را با دیدگاه نقد بنگرند وهر گونه راه حل ونظریه اصلاحی دارند لطف بفرمایند اینجانب را راهنمائی فرموده تابتوانم فرمول وراه حل را اصلاح نمایم .باشد که ازاین طریق خدمتی به حقوق درکشاورزی بنمائیم.

واما فرمول حق ریشه ، خلاصه فرمول به شکل ذیل است :

فرمول حق ریشه

حق ریشه برابراست با قیمت کل ملک ضربدر سالهای تصرف تقسیم برعددK . حاصل به دست آمده به اضافه هزینه های انجام شده برروی زمین توسط کساورز

R=PY/K (توجه فرمائید به جای خط کسری فارسی" ----" از خط کسری لاتین " / " استفاده شده وبا ممیز فارسی اشتباه نگردد)

اگر کشاورز هزینه هائی در ملک مورد تصرف کرده باشد که باعث بهره وری بیشتر آن شده باشد میتوان پارامتر C را به عنوان هزینه ها به آن افزود

R=(PY/K)+C

R = حق ریشه، P = قیمت کل زمین، Y = سالهای تصرف (سالهای تصرف حداکثر۶۶سال محاسبه گردد تا حق ریشه از یک سوم بهای ملک بیشترنشود) و K = ضریب که ذیلاً شرح داده میشود . همچنین C عبارتست از هزینه های مفید انجام شده توسط زارع برروی زمین.

واما ضریبK ،

1- تا قیمت هر مترمربع زمین 10000 تومان عدد 200= K

2- از10001 تومان تا 40000 تومان :

الف - اگر واحد پول تومان رایج ایران فرض شود، محاسبه K :

K=(t/100)+100 (توجه فرمائید به جای خط کسری فارسی" ----" از خط کسری لاتین " / " استفاده شده وباممیزفارسی اشتباه نگردد.)

قیمت

قیمت یک مترزمین برحسب تومان ایران = t

ب - اگر واحد پول ریال رایج ایران فرض شود، محاسبه K :

K=(r/1000)+100 (توجه فرمائید به جای خط کسری فارسی" ----" از خط کسری لاتین " / " استفاده شده وبا ممیز فارسی اشتباه نگردد)

قیمت یک متر زمین برحسب ریال ایران = r

که بااین روش عددK درفرمول حق ریشه از قیمت متری۱۰۰۰۱ تومان تا متری ۴۰۰۰۰ تومان به ترتیب از201 الی 500 تامرز متری 40000 تومان متغیر خواهد بود.

به عبارتی میتوان موضوع را اینگونه خلاصه کرد:در شرایطی که قیمت زمین از متری ۱۰۰۰۰تومان تا ۴۰۰۰۰تومان است مقدارعددK درمخرج کسر فرمول برابر ۲۰۰+(تفاضل قیمت مورد نظر برحسب تومان وعدد۱۰۰۰۰)ضربدر ۰۱/۰ خواهد بود . مثلاْ اگر قیمت زمین متری ۳۶۰۰۰تومان بود عددKبرابر200+(10000-36000)*01/0=200+26000*01/0=200+260=460یا(460=K) که همان تقسیم عدد36000به عدد100وجمع کردن حاصل آن به عدد 100 میباشد.

3- اگر قیمت هرمتر مربع زمین بالای 40000 تومان باشد عدد500= K وثابت خواهد بود.

تا اینجای قضیه دوستان استحضار دارند که محاسبات فوق صرفاْ عملکرد زارعانه کشاورز متصرف ملک بود که برای زمین وسالهای تصرف وارزش زمین حساب شده است ولی صحبت از اقدامات آبادگرانه زارع به میان نیامده است . لذا چنانچه :

۱-آماده نمودن ملک مانند تسطیح ، خاکبرداری ،خاکریزی واصلاح خاک، بهسازی مسیر آب، محلهای عبور ومرور ، تمهیداتی برای ایجادراه دسترسی وامثال اینها

۲-کاشت درختان اعم از مثمر یا غیر مثمر مفید، کشت زراعتها وگیاهان باغبانی چند ساله مانند یونجه، گل محمدی ، زعفران وزراعتهائی که برداشت آن موکول به سال یا فصل دیگری بوده ومالک اجازه ادامه تصرف ملک را نمی دهد

۳- احداث ابنیه مانند اتاق کارگری با رضایت یا رضایت ضمنی مالک ویا سازه های مجاز مانند استخر آبیاری ،منبع آب ، لوله کشی آبیاری از جمله انواع آبیاری تحت فشار

۳- انواع پیگیری های حفاظت از منافع مالک در ملک مورد نظرتوسط زارع که مستلزم حق الزحمه برای زارع متصرف باشد وهزینه های آن که به نحوی قابل اثبات بوده ویا مورد تاییدمالک است

۵ - .... وسایر مواردی که به نوعی اضافه برحق عملکرد صرف برروی زمین ، حقی را برای کشاورز متصرف ایجادمیکند

باید محاسبه وبا نتیجه فرمول فوق الذکر جمع شود(C) تا حق ریشه واقعی زارع به دست آید.

معهذا ذکر این نکته مهم ضروری است که وجود این فرمول نافی اعلام نظر شخصی کارشناس محترم نخواهد بود .چون ممکن است شرایط ویژه ای حاکم باشد وکارشناس شخصاْ باید براساس برداشت ودیدگاه کارشناسی خود اعلام نظر نماید.خلاصه اینکه فرمول فقط به عنوان شاخص وراهنما عنوان گردیده واصل نظریه کارشناس محترم درموارد ارجاعی است.

سوالات

۱-درجلسه ای که خدمت دونفر از همکاران محترم کارشناس بودم این ایراد گرفته شد که چرا دو قطعه زمین کشاورزی با مساحت مساوی(مثلاْ۱۰۰۰مترمربع) با مدت زمان مساوی (مثلاْ۵۰سال) که یکی درمنطقه شهری است وقیمت حال آن متری ۵۰۰۰۰تومان است ودیگری در منطقه روستائی وقیمت حال آن متری ۱۰۰۰۰تومان است حق ریشه ۱۰۰۰ متر زمین شهری ۵ میلیون تومان وحق ریشه زمین روستائی دو ونیم میلیون تومان می شود؟

جواب : با توجه به بند های ۱۲ و۱۳ عوامل موثر در ارزیابی حق نسق و ریشه کشاورزی در کتاب زارع ومالک که ذیلاْ به عنوان مرجع آورده شده است ارزش افزوده وبهای ملک وموقعیت آن دربحث حق ریشه دخالت داده شده است. باتشکر

۲- همکار محترم درخصوص نصفه کاری سوال نموده که آیا برای فسخ قرارداد نصفه کاری مبلغ حق ریشه یا حق زارعانه چگونه محاسبه شود؟

ج : به نظر اینجانب اگر کسی قراردادی دارد باید براساس مفاد قرارداد عمل کند و هنگام اتمام قرارداددیگر حق ریشه ویا زارعانه نمی تواند مطرح باشد. اگر نظر حقوقی ویا شرعی خاصی وجود دارد لطفاْ برای رفع اشتباه راهنمائی فرمایید.باتشکر

با تشکر: احمدناصر حدادکاشانی

لطفاً چنانچه نظر انتقادی ، اصلاحی یا پیشنهادی داشتید حتماً در اظهار نظر مطرح فرمائید تا بررسی واعمال گردد.

ذیلاً توجه شما را به مطلبی ازکتاب "زارع ومالک " که ازاینترنت کپی شده است جهت اطلاع درج میگردد:

حقوق زارعانه

همان حق سرقفلی درتجارت است

در سال گذشته صلاحیت جدیدی در رشته کشاورزی و منابع طبیعی به تصویب شورای کارشناسی و هیات مدیره کانون کارشناسان رسمی دادگستری به شرح زیر رسید:«مجموعه حق زارعانه و حق تصرف که می توانیم تحت عنوان حق کسب و پیشه کشاورزی بنامیم بستگی به عرف مناطق دارد ».

تعیین حق ریشه و احیا و امتیاز صاحبان نسق زراعی و غارسین و متصرفین قانونی:

این صلاحیت قبلا وجود داشت، در قالب امور کشاورزی. مجموعه صلاحیت ذکر شده بالا تحت عنوان حقوق زارعانه مورد بحث قرار می گیرد. در اغلب نقاط ایران زارع متصرف زمین به حکم عرف و عادت از بعضی از حقوق تصرف بهره مند است. چنانچه در آذربایجان در اصطلاح محلی جور نامیده می شود که بر نوعی از حق تقدم دلالت دارد که زارع در صورتی که زمین مالک را احیا و چندین سال زراعت کند، می تواند از آن برخورددار باشد. این حق بیشتر در اثر کار زراعت یا باغداری ایجاد می شود. در بعضی از نقاط اطراف تهران این حق به نام قراپشک نامیده می شود. در مازندران به نام حق تبرتراشی و حق کارافه نامیده می شود.1ساختمانهای روستایی و سایر اعیان مطابق قانون ثبت قابل ثبت است و در بعضی اسناد ثبتی سند عرصه و اعیان جداگانه و متعلق به دو نفر است.

غارسین به شکل خاص آن در اصطهبانات فارس، در مورد درختان انجیر، که به صورت دیم وجود دارد، پیوند کننده، مالک آن می شود. حقوق زارعانه قابل فروش و از طریق ارث منتقل می شود. صاحب اصلی آن در صورتی که نتواند شخصا بهره برداری نماید، می تواند از طریق کارگر کشاورزی و یا اجازه به دیگری از زمین استفاده نماید. این حق زارعانه مشابه همان حق سرقفلی است که در تجارت به کار می رود. حق ریشه، حق آب و گل، حق نسق زراعی و امثالهم در شهرها و روستاهای ایران به نامهای متفاوت ذکر می شود و تابع عرف و عادت محل است.

بعضی از محصولات کشاورزی پس از کشت، چندین سال قابل بهره برداری است مثل یونجه، نعناع و امثالهم، درختان مثمر و غیر مثمر. در این صورت کشت کننده در صورتی که به عناوین مختلف مجبور به ترک زمین شود، باید حق ریشه او پرداخت شود یا در مورد درختان غرس شده که در صورت ترک اجباری باید حقوق آن پرداخت گردد و درمورد جمله متصرفین قانونی منظور مستاجرین اراضی کشاورزی - زارعین و مستاجرین اراضی موقوفه نیز می باشد.مساله مهم در مورد تصرف قانونی،در کشاورزی و مبادله زمین و واگذاری آن به صورت کتبی یا شفاهی می باشد و به صرف نداشتن اجاره نامه کتبی حق باطل نمی شود و عرف و عادت محل در منازعات کشاورزی به عنوان مستند مورد توجه قرار می گیرد. در قوانین مختلف، درمورد اراضی کشاورزی، به مسأله عرف محل جنبه قانونی داده است و همکاران محترم درمورد رعایت عرف و عادت محل به عنوان قانون عرفی باید توجه لازم را مبذول فرمایند.حق نسق و ریشه و اعیان در قوانین مختلف آمده است که تعدادی از آنها ذکر می شود:

مستندات قانونی: در لایحه قانونی اصلاح لایحه واگذاری و احیاء اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران مصوب 25/6/58 نسق به شرح زیر: نسق، عملکرد عمرانی کسی که به آبادی زمین اقدام کرده تعریف شده است.در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی عمرانی نظامی دولت مصوب تاریخ۴/11/58 آمده است. تبصره 2- در صورتی که طبق نظر اداره کشاورزی و عمران روستایی محل، زارعین، حقوقی در ملک مورد بحث داشته باشند، حقوق زارعین ذی نفع به تشخیص اداره مذکور از محل ارزش ملک به آنان پرداخت و بقیه در هنگام انجام معامله به مالک پرداخت خواهد شد. چنانچه در ملک مورد معامله ساختمانهای روستایی فاقد سند مالکیت و نیز هر گونه اعیانی و یا حقوقی نظیر حق ریشه، بهای شخم، بذر، کود و سایر زحماتی که زارع برای آماده کردن زمین متحمل شده وجود داشته باشد، بهای اعیان و حقوق متعلق به آنان برابر قراردادهای موجود بین زارع و مالک یا طبق مقررات و عرف محل از طریق توافق یا از سوی کارشناسان تعیین و از محل ارزش کل ملک به ایشان پرداخت و بقیه به مالک پرداخت خواهد شد.

همانطوری که در بالا اشاره شد: هم در عرف و هم در قوانین حق نسق و حقوق زارعانه، حق ریشه و اعیان به رسمیت شناخته شده است: حق الامتیاز: مجموعه سرمایه گذاریهای مادی، معنوی و کاری و خدماتی که یک شخص حقیقی یا حقوقی در محل کاری که عرصه آن متعلق به او نیست انجام می دهد حق الامتیاز بوده و در حقیقت همان حق کسب و پیشه کشاورزی یا دامداری می باشد که با تعریف قانونی نسق هماهنگ است. مجموعه حق زارعانه و حق تصرف که به صورت حق کسب و پیشه کشاورزی می توانیم بنامیم بستگی دارد به عرف محل و اصطلاحات به کار رفته شده که در مناطق مختلف ایران به صورتهای زیر عنوان می شود.

1- حق نسق زراعی،

2- حق کارافه،

3- حق آبادانی،

4- حق تصرف،

5- حق ریشه،

6- حق آب و گل،

7- حق بنه،

8- حق جور،

9-حق تبرتراشی،

10- حق مستأجرین و متصرفین در اراضی کشاورزی کشت و صنعتها، مرغداریها و دامداریها و سایر حرف کشاورزی

11- حق بهره برداری از مزایای قانونی برای متصرفین اراضی کشاورزی نظیر حق تصرف در اراضی کشت موقت هیأتهای هفت نفره، اصلاحات ارضی و غیره

12- حق احداث اعیانی و ساختمانهای روستایی و احداث باغات

13- حق امتیازهای ناشی از تدارک نهادهای کشاورزی نظیر حق امتیاز، چاه آب، تسطیح اراضی، ایجاد نهر و کانال و امتیازهای آب برق و تلفن و غیره

14ـ سایر موارد دیگری که در عرف و عادت و قوانین، ایجاد حق می نما®